规范房产经纪服务要“红头文件”，也要市场选择

每经特约评论员 张敬伟

【资料图】

近日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合下发了《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》）。《意见》从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费等十个方面明确提出监管措施，旨在规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，保护交易当事人合法权益，促进房地产市场健康发展。

正因为如此，有些地方开始召集房地产经纪公司召开座谈会，讨论房产交易中介费率问题。涉及的问题主要有两点，一是中介费率是否有下调空间，二是中介费买卖双方共同承担的可能性。近日更传出某头部中介机构将从6月1日起全面实施双边收费，“买家承担1.7%、卖家承担1%”。

规范房产经纪服务的“红头文件”催发了市场“化学反应”，值得肯定。但“红头文件”具有系统性规范的意义，并不简单聚焦经纪费用。所以，不要以为“红头文件”出来了，就能立刻解决所有问题。

房地产经纪服务的市场规模相当可观。2020年的数据显示，我国房地产经纪业务交易额约为11.5万亿元，市场渗透率约为49.6%。市场规模大了，加之部分方面监管缺位，房地产经纪服务难免存在诸多乱象。比如，一方面，在市场涨落周期，针对国家宏观调控政策给服务对象提供各种不当“对策”以扰乱市场秩序；另一方面，交易对象诟病最多的就是房地产经纪服务不规范、经纪服务乱收费。2020年的调查数据显示，超过30%的交易者对房地产经纪服务不满意。

楼市涨跌沉浮已然经过多个周期，国人大多数也都有房地产交易的经历。除了购买新房可以不通过房地产经纪服务外，二手房交易（无论买卖）几乎都离不开房地产经纪人。毕竟房地产经纪公司不仅懂交易流程，还能或明或暗地解决交易中的难点和问题，更能节省交易的时间成本。因此，花钱买方便，只求结果不问过程，成为公众的普遍心理。房地产经纪服务恰恰利用了公众这种心理，在经纪服务中有了更多有利于自己的操作空间。当然，这也导致了公众对房产经纪的诟病与吐槽。

监管部门发出“红头文件”，《意见》提出多个方面的监管措施，找准了房地产经纪服务的症结，具有对症下药、规范市场和回应公众关切的作用。归纳起来，这些举措通过刚柔兼济的方式，试图让房地产经纪市场规范起来，让中介服务因“中道”而公道，从而化解交易者诟病问题，提升交易者获得感。当然，作为房地产市场的衍生产业，房地产经纪市场的规范和服务质量的提升，也是房地产市场健康稳定发展的关键。

所谓“刚”，体现在对房地产经纪机构的源头控制，即从市场主体入市开始实行机构备案，而且是“严格落实”。这意味着，监管机构将对房地产经纪的入市资格实现严格监管，提高其入市门槛。这很有必要，房地产市场涉及多方利益主体，健康平稳发展则国泰民安，动荡紊乱则可能导致系统性金融危机。所以，房地产经纪机构，不是一般的市场主体，而是既要懂政策，又要守规矩，还需要熟悉房地产交易和不动产登记流程的专业机构。房地产经纪机构，做的是中介，为交易的“甲方乙方”提供良好服务更是基本的职业素养。综上，监管对房地产经纪机构实现机构备案制度自是应有之义。

从生活常识看，街头巷尾随时可见一些简陋的房地产经纪机构，他们通过老破旧的街头出租屋用小黑板写着房屋租售信息，这样的房地产经纪是经过官方备案的正规机构还是“黑中介”？所以，通过刚性的备案制度，明晰房地产经纪机构的身份，是确保房地产经纪服务质量的前提。

此外，在规范经纪机构的同时，《意见》也要求经纪从业人员“实名登记”。

经纪人“实名登记”是对经纪人的刚性约束，现在的房地产经纪人很会在各种自媒体和小视频中炒作自己。但不管如何，经纪人要具有相应的从业资格，并且严格实名登记，才能防止其信口开河，确保其专业操守和服务质量。这样，出了问题，才能追责，也能追溯。

所谓“软”，则是交易者最关心的收费问题。《意见》明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费等。上述关于费用的监管措施，基本涵盖了公众关切，旨在确保房地产经纪服务收费既要结合市场供求关系等因素协商确定，又要确保收费的公开、透明。当然，也提出引导由交易双方共同承担经纪服务费用的内容，虽然没有强制性，但也给出了政策导向。最终，是能否降低经纪费用，能否双边承担，除了政策导向，还要看市场选择。中介费用是单方缴纳还是双边承担，只要双方达成共识约定，“红头文件”也会尊重甲方乙方的选择。

房地产经纪行业，市场规模很大，存在诸多乱象，严格规范自是应有之义。不过，“红头文件”虽然列出了具有针对性的监管措施，但要形成制度性的常态监管，还需要监管部门的持续加力，也离不开公众和舆论的监督。

（作者系财经智库学者）

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